不動産販売手順

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不動産を売るための手順

①最初に知っておくこと

②マーケティングの開始

 買主との交渉

④ 決済手続き

 引渡し



【販売価格の設定について】

売主にとって「物件がどれくらいの価格で売却できるのか?」は一番の関心事です。当然、売主側としては高値での売却を望みますが、その前にまず実際の市場価格を加味しながら冷静に判断しなくてはなりません。 それには不動産市場状況を知ることがとても重要です。特に、地域や物件のタイプ、土地や建物の広さ、 そしてメンテナンスの状態など条件の似ている周辺の不動産物件の、出来れば6ヶ月未満の売買動向をよく研究する必要があります。
その上で所有されている不動産物件の市場価格を推測し、それを基に販売価格を設定します。 私共は日々の売買動向や毎月の集約レポートなどを分析し、迅速に相場を調査いたします。 勿論ご相談は無料ですのでお気軽にご連絡ください。
お問い合わせフォームもしくはお電話やメールでも受け付けております。

メールアドレス:jmurakami@telus.net
携帯電話番号:(国番号1)604-240-3541  村上 丈二

 

【販売契約(マルチプルリスティング契約)について】

バンクーバーでは殆どの不動産売り物件は不動産協会が運営する マルチプル・リスティング市場に売り物件として登録され、その市場で売買されています。
この市場に登録するための契約をマルチプル・リスティング契約と呼び、 契約するためには不動産エージェントをリスティングのエージェントとして指名して頂いてからそのリスティング・エージェントを通して登録します。

【販売契約(マルチプルリスティング契約)の内容について】

販売契約(マルチプル・リスティング契約)の内容は下記の通りです。
  1. 希望販売価格
  2. 販売期間
  3. 不動産手数料(不動産手数料は、売却価格のはじめの10万ドルに対し7%、それを超える残りの価格に対し2.5%です)

【売却諸経費について】

物件売却には下記の諸経費がかかります。

  1. 不動産手数料(売却価格のはじめの10万ドルに対し7%、それを超える残りの価格に対し2.5%)
  2. 弁護士費用または司法書士費用(弁護士の場合は約500~1,000ドル、 司法書士の場合は約300~600ドル)
  3. 値上がり益に対する所得税(カナダ居住者の場合、本宅用物件なら非課税、 別荘や投資用物件なら値上がり益の50%が課税所得となり他の取得と合算して累進課税、非居住者の場合、 値上がり益の25%を納税)

上記の他、その年の不動産税の日割り計算分や、コンドミニアム売却の場合は住民組合費の日割り計算分が調整されます。

【販売前のリフォームについて】

物件を少しでも高値で、そしてできるだけ早く売却するには、売り出す前にペンキの塗り替えやクリーニングなどのお手入れをすることもひとつのテクニックです。
逆にこの費用を節約したために何ヶ月も売却できなかった物件、 逆に少しの手直しを効率良く施す事により、速やかに売却できた物件もあります。 特別に高額の費用をかけてリフォームする必要はありませんが、 物件の第一印象をより良くするように心掛ける事は大切です。

【マーケティング方法について】

まず販売物件の入り口前に”FOR SALE”の看板を立てさせて頂きます。 統計的には52%の物件がこの看板がきっかけで売れているとのデータもあるようです。そして、物件はマルチプル・リスティング市場において販売しますので、現在グレーターバンクーバーで活動してる8,000人以上の不動産協会員が 、この市場情報を基に買主を探します。
さらにウェブサイトなども活用し、タイミングを見ながら週末にオープンハウスを行うなどマーケティングを促進いたします。

【市場動向の点検について】

このように市場にて物件を売り出してから、おおよそ1ヶ月前後で、再度、市場動向を点検したします。
売り出し期間中の物件への問い合わせの件数や物件見学者の反応などを考慮して、必要があれば販売価格の見直しや物件の小さな手直しなどを検討します。 不動産市場は常に流動していますので、その状況に応じて迅速に、そして柔軟に対応していく事が重要です。

【交渉について】

買主側からオファー(購入申し込み)が入れば、そこから価格や諸条件などの交渉が始まります。
売主は買主側のオファーの内容を充分に検討した上で、売主側としての意向を買主側へ返事します。

【売買価格について】

売主側としては物件をできるだけ高く売却したいものですし、買主は当然ですができるだけ安く購入したいものです。
物件の売買価格は、それぞれの様々な状況が考慮された上で、売主側と買主側がお互いに納得した時点で決まりますが、 お互いにとって価格は非常に重大な問題ですので、その点がなかなか折り合わない場合もあります。
そこで売主側と買主側のそれぞれの不動産エージェントがあいだに入ることにより感情的にならずに、かつ十分に状況を考慮しながら交渉を進めていく事が出来るのです。

【決算手続きにおける弁護士または司法書士の役割について】

売却決済手続きを行うには弁護士または司法書士に手続きを依頼する必要がありますので、 売却決済手続きに慣れた、そして信頼できる弁護士または司法書士を選ぶことが大切です。
弁護士または司法書士によって費用は多少違う場合もありますので、その点も依頼する前に必ず確認しておきましょう。
弁護士または司法書士といってもその専門が多岐に分かれていますので、 不動産専門で且つバンクーバーの不動産を扱い慣れており、できれば日本人の不動産売買決済手続きの経験がある弁護士 または司法書士が適していると思われます。
もし弁護士または司法書士にお心当たりが無い場合などは、経験豊富で信頼できる弁護士または司法書士を ご紹介する事もできますので、その点もご相談ください。

【物件の引き渡しについて】

物件を引き渡す時のその状態は、一般的に「現状」での引き渡しが基本となります。しかし合意された売買契約書の中で、買主がそれ以上の状態(例えば専門業者によるカーペットクリーニングなど)が要求に入っている場合もありますので、 その点ももう一度きちんと確認することをお勧めいたします。
また「現状」とはいえ、すべてのものが正常に作動している状態を暗黙の了解としていますので、 もし正常に作動していないものを「現状」として売却する場合は、売買契約が合意される前に売主は買主からその部分の了解を得る必要があります。 (例えば、洗濯機や暖房機、給湯システムなど)

不動産売却の査定は無料で行っておりますのでお気軽にお問い合わせください。

メールアドレス:jmurakami@telus.net
携帯電話番号:(国番号1)604-240-3541  村上 丈二